Tässä artikkelissa käydään läpi pääpiirteissään, milloin on perustultua vaatia laatuvirheen perusteella hinnanalennusta ja milloin kaupan purkua. Rajanveto kaupan purun ja hinnanalennuksen välillä tehdään olennaisilta osin samoilla periaatteilla sekä kiinteistökaupan että asuntokaupan virhetilanteessa.
Kaupan purulla tarkoitetaan sitä, että ostaja saa kauppahinnan takaisin ja kaupankohteen omistusoikeus palautuu myyjälle. Hinnanalennuksessa puolestaan pyritään siihen, että ostajalle palautettaisiin kauppahinnasta määrä, jota ostaja ei olisi maksanut, jos hän olisi virheestä tiennyt. Käytännössä hinnanalennuksen määräksi on oikeuskäytännössä vakiintunut korjauskustannusten määrä.
Asuntokauppalakia sovelletaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaan. Laissa on asetettu käytetyn asunnon virheen ensisijaiseksi hyvitykseksi hinnanalennus. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Kiinteistökauppaa säätelee puolestaan maakaari. Kiinteistöjä ovat lain mukaan tilat, tontit ja määräalat eli rajoiltaan määrätyt maa-alueet. Maakaaren mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Vaikka laeissa on edellä kuvatuin tavoin hieman erilaiset muotoilut, tosiasiassa kyse on hyvin samankaltaisesta arvioinnista sekä kiinteistö- että asuntokaupassa. Käytännössä kummankin kohdalla asia voidaan tiivistää niin, että olennainen virhe oikeuttaa kaupan purkuun. Jos virhe ei ole olennainen, on ostajalla oikeus hinnanalennukseen.
Olennaisuuden määrittely ei tule suoraan laista, vaan sen sisältö on määrittynyt oikeuskäytännössä. Ennen korkeimman oikeuden ratkaisua 2015:58 rajanveto oli varsin kaavamaista. Virheen olennaisuus määriteltiin sen pohjalta, kuinka monta prosenttia myyjän vastuulle kuuluvat korjauskustannukset olivat kauppahinnasta. Pääsääntö oli, että virhe on olennainen, jos korjauskustannukset ovat vähintään 40 % kauppahinnasta.
Korkeimman oikeuden ratkaisu 2015:58 muutti tilannetta jonkun verran aiemmasta. Kyseisessä ratkaisussa Korkein oikeus teki irtiottoa aiemmasta prosenttilinjasta. Korkein oikeus katsoi, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Edelleen vaaditaan merkittävyyttä myös korjauskulujen määrän osalta, mutta kaavamaisuudesta on selkeästi siirrytty kokonaisuuden paremmin huomioon ottavaan harkintaan, missä tarkastellaan myös muita tekijöitä, millä olisi ollut olennaista merkitystä ostajalle.
Tämä on merkittävä ratkaisu erityisesti homevauriotilanteissa, missä virheen olennaisuutta puoltavia tekijöitä on usein käsillä lukuisia. Edellä mainitussa ratkaisussa on yhdeksi merkittäväksi seikaksi nostettu se, pystyykö ostetussa kiinteistössä asumaan ennen virheen korjaamista. Varsinkin pääkaupunkiseudulla ja erityisesti Espoossa, Helsingissä, Vantaalla ja Kauniaisissa on asuntojen ja kiinteistöjen hinnat sen verran korkeat, että korjauskustannukset harvoin muodostavat 40 prosenttia kauppahinnasta. Halvemmilla alueilla uudempi linja ei todennäköisesti juurikaan näy käytännössä. Mikäli korkeimman oikeuden linja pysyy, erityisesti kalliimmilla alueilla kynnys kaupan purkuun on tosiasiassa laskenut aiemmasta.
Kyse on siis aina tapauskohtaisesta kokonaisharkinnasta, missä huomioidaan eri tekijöitä laajasti, paljon laajemmin kuin tässä artikkelissa on kuvattu. Merkittäviä seikkoja ovat mm. virheen korjattavuus, korjaustöiden kesto ja hinta, virheen vaikutus asumiseen ennen korjausta ja sen jälkeen, rakennuksen ikä ja ennen kauppaa annetut tiedot. Kyse on siis varsin monimutkaisesta asiasta, vaikka lainsäännökset näennäisen selviä ovatkin.
Toimistomme on perehtynyt laajasti asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyviin juridisiin ongelmiin. Jos ostamassasi tai myymässäsi asunnossa- tai kiinteistössä on virhe, voit olla yhteydessä asianajajiimme suoraan tai laittaa viestiä yhteydenottolomakkeen kautta asianajotoimistoomme!