Kun vuokraat asuntoasi, saatat valitettavasti joutua tilanteeseen, jossa et vuokranantajana enää voi jatkaa vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa sen vuoksi, että vuokralainen laiminlyö velvollisuuksiaan. Tällöin esille nousee kysymys vuokrasopimuksen purkamisesta. Vuokrasopimuksen purkaminen tulee käsitteellisesti pitää erillään vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Vuokrasopimuksen irtisanominen ei välttämättä edellytä kummankaan osapuolen laiminlyöntiä. Vuokrasopimuksen voi lähtökohtaisesti aina irtisanoa irtisanomisaikaa noudattaen, jos vuokrasopimuksen ehdot eivät sitä estä. Tässä artikkelissa emme käsittele vuokrasopimuksen irtisanomista enempää. Pyrimme tässä artikkelissa antamaan yleiskuvan siitä, milloin vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus välittömästi vuokralaisen laiminlyöntien vuoksi ja miten tällöin on meneteltävä.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on lueteltu tilanteet, jossa vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokrasopimus on purettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun vuokranantaja on tullut tietoiseksi purkuperusteesta. Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta, mikäli vuokralaisen laiminlyönnillä on vain vähäinen merkitys.
Vuokranmaksun laiminlyönti
Ensimmäinen purkuperuste on tilanne, jossa vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Vuokran maksaminen on vuokralaisen olennaisin velvoite, joten laki suhtautuu melko tiukasti vuokranmaksun laiminlyönteihin. Tällä perusteella tapahtuvasta vuokrasopimuksen purkamisesta ei tarvitse varoittaa etukäteen vuokralaista. Oikeuskäytännössä on suhtauduttu vuokralaisen kannalta tiukasti väitteisiin, että vuokranmaksun laiminlyönnillä olisi ollut vähäinen merkitys. Kuitenkin esimerkiksi muutaman päivän viivästys vuokranmaksussa ilman laiminlyönnin toistuvuutta katsottaisiin todennäköisesti merkitykseltään vähäiseksi, jolloin purkuoikeutta ei olisi. Viimekädessä purun lainmukaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti, eikä yleispätevää viivästyksen aikarajaa ole mahdollista antaa.
Vuokraoikeuden siirtäminen
Toisena purkuperusteena asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on tilanne, jossa vuokraoikeus siirretään, taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä. Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa ehtoa tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan toiselle. Asuinhuoneiston vuokraamisesta annettu laissa on kuitenkin mainittu useita tilanteita, jolloin vuokralaisella on oikeus näin tehdä. Jos vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle vastoin lakia, vuokrasopimuksessa olevaa ehtoa tai vuokranantajan lupaa, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokranantajan ei myöskään tällöin tarvitse varoittaa vuokralaista etukäteen purkuoikeuden käyttämisestä.
Asuinhuoneiston käyttö vastoin vuokrasopimuksen ehtoja
Asuinhuoneiston vuokrasopimus voidaan myös purkaa, mikäli huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty. Asuinhuoneistoa ei esimerkiksi lähtökohtaisesti saa käyttää liiketilana, mikäli siitä ei vuokrasopimuksessa ole sovittu. Mikäli vuokralainen kuitenkin näin toimii, voi peruste purulle olla olemassa. Tällä perusteella tehtävästä vuokrasopimuksen purkamisesta on varoitettava vuokralaista etukäteen.
Vuokralaisen häiritsevä elämä
Vuokrasopimus voidaan lisäksi purkaa, mikäli vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää. Tällä viitataan ennen kaikkea erilaisiin järjestyssääntöihin. Tarkoituksena on ennen kaikkea turvata naapureiden viihtyvyys. Yleensä tällä perusteella tapahtuvasta vuokrasopimuksen purkamisesta on varoitettava vuokralaista etukäteen. Varoitusta ei kuitenkaan taritse antaa silloin kun vuokralaisen menettely on ollut erityisen moitittavaa. Purkuoikeus vuokralaisen häiritsevän elämän perusteella on voimassa niin kauan kuin vuokralainen jatkaa häiritsevän elämän viettämistä.
Asunnon huono hoitaminen
Asuinhuoneiston vuokrasopimus voidaan purkaa, mikäli vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki asettaa vuokralaiselle velvollisuuden hoitaa asuntoa huolellisesti. Tämän velvollisuuden vakava rikkominen voi oikeuttaa vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen. On kuitenkin huomattava, ettei vuokralainen ole lähtökohtaisesti vastuussa asunnon tavanomaisesta kulumisesta, joten asunnon huonolta hoitamiselta purkuperusteena vaaditaan tietyn asteista vakavuutta. Koska asunnon huono hoitaminen on mahdollisesti vuokralaisen korjattavissa, vaatii tähän purkamisperusteeseen vetoaminen yleensä sitä, että vuokralaista on ensin varoitettu.
Terveyden ja järjestyksen säilyttämisen vastainen menettely
Kuudes asuinhuoneiston vuokran purkuperuste on tilanne, jossa vuokralainen huoneistossa rikkoo sitä mikä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Tällä viitataan ennen kaikkea erilaisiin lain rikkomistilanteisiin. Myös tätä purkuperustetta käytettäessä vuokralaista on ensin varoitettava, jollei vuokralaisen menettely ole erityisen moitittavaa.
Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä
Kuten todettua, kahta ensimmäistä purkuperustetta lukuun ottamatta, vuokranantajan tulee ennen vuokrasopimuksen purkamista varoittaa vuokralaista vuokrasopimuksen purkamisesta. Mikäli vuokralainen korjaa menettelynsä viipymättä, vuokranantajalla ei ole oikeutta purkaa vuokrasopimusta. Vuokralaisen laiminlyönnin toistuttua, vuokranantajalla on varoituksen antamisen jälkeen oikeus purkaa vuokrasopimus välittömästi. Varoitus on myös annettava tiedoksi todisteellisesti.
Purkamisilmoitus
Vuokrasopimus tulee purkaa antamalla vuokralaiselle kirjallinen purkamisilmoitus. Purkamisilmoituksessa tulee mainita purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Kuten varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä, myös purkamisilmoitus tulee antaa tiedoksi vuokralaiselle todisteellisesti.
Yllä annettu suppea esitys antaa toivottavasti yleiskuvan siitä, milloin vuokranantaja voi purkaa asuinhuoneiston vuokrasopimuksen. Kuten todettua, purkuoikeuden käyttämisen lainmukaisuuteen vaikuttaa myös vuokralaisen laiminlyönnin vakavuus. On siten selvää, että tilanteet voivat olla tosielämässä tulkinnanvaraisia, mistä syystä asiantuntijan konsultaatio ennen purkupäätöksen tekemistä on suositeltavaa.
Mikäli tarvitset apua koskien vuokranantajan tai vuokralaisen oikeuksiin liittyvissä asioissa voit olla meihin yhteydessä puhelimitse 09 5413 973, sähköpostilla toimisto@aamannisto.fi tai yhteydenottolomakkeen kautta.